這兩年，受限價(jià)影響下，地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入了瓶頸期，很難得在市場上看到令人眼前一亮的產(chǎn)品。

‍‍今年行業(yè)比較動(dòng)蕩，充滿挑戰(zhàn)，明源君反而看到了不少有亮點(diǎn)的創(chuàng)新，標(biāo)桿房企對(duì)新產(chǎn)品的研發(fā)投入力度非常大。可能原因大家都想到了：

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一方面，受到疫情影響，很多客戶的置業(yè)觀被顛覆，房企為了應(yīng)對(duì)市場變化，不得不對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代升級(jí)。另一方面，地產(chǎn)進(jìn)入下半場，馬太效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，大家基本形成了重要的共識(shí)：未來要在競爭中獲勝，就要不斷提高產(chǎn)品力，持續(xù)不斷地進(jìn)化。

現(xiàn)在2020即將接近尾聲，今年的住宅產(chǎn)品都發(fā)生了哪些變化？有哪些做法是符合未來設(shè)計(jì)趨勢(shì)的？明源君總結(jié)了以下一些方面，供大家參考。

健康建筑流行

成為住宅產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)

今年的危機(jī)讓很多客戶意識(shí)到，居家環(huán)境對(duì)于身體健康的重要性。很多房企也基于客戶需求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中引入了全新的健康設(shè)計(jì)體系。

以前，豪宅項(xiàng)目在打造室內(nèi)空間的健康方面已經(jīng)做到極致了，例如新風(fēng)系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)、靜音系統(tǒng)都是基本配置了，而經(jīng)過疫情后，客戶對(duì)健康環(huán)境的重視從室內(nèi)延伸到了室外。

一是通過精確設(shè)計(jì)打造絕對(duì)健康的空間環(huán)境。

例如，力高在規(guī)劃前期，所有建筑都會(huì)模擬分析，為了找到最有利于人體健康的排布方式，還會(huì)對(duì)整個(gè)社區(qū)的日照、通風(fēng)、熱舒適、噪聲、景觀等，全部進(jìn)行計(jì)算模擬和綜合分析，只要有一項(xiàng)不理想就會(huì)重調(diào)整規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)建筑排布和配套模塊布局的精確設(shè)計(jì)。

二是在室內(nèi)增加消殺空間，將病毒隔絕在外。

今年的房地產(chǎn)新產(chǎn)品中，消殺空間成了標(biāo)配。對(duì)于改善產(chǎn)品，一個(gè)潔污分區(qū)的玄關(guān)，或者入戶提供洗手臺(tái)和消毒臺(tái)，都比較常見。

▲圖源：世茂房地產(chǎn)

對(duì)于剛需剛改戶型，沒有足夠空間去單獨(dú)設(shè)洗手臺(tái)和消毒臺(tái)，則在其他空間上疊加這個(gè)功能。例如，戶內(nèi)有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的戶型，可以將一個(gè)公衛(wèi)設(shè)在入戶附近，并做分離式設(shè)計(jì)。

三引入健康配套，在社區(qū)里解決業(yè)主大部分就醫(yī)和生活健康服務(wù)。

比如金科地產(chǎn)就有推出金科生命家智慧健康服務(wù)，業(yè)主身體不適可以通過APP線上呼叫醫(yī)生進(jìn)行視頻問診，會(huì)有全職權(quán)威的醫(yī)生為業(yè)主一對(duì)一服務(wù)，問診了還會(huì)提供送藥上門服務(wù)。讓業(yè)主看病更便利更放心。

力高地產(chǎn)則引入了怡鄰健康課堂，為業(yè)主提供社區(qū)照護(hù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)醫(yī)療三大服務(wù)。

小面積豪宅成為主流

低密度產(chǎn)品疊院化

地價(jià)越來越貴，控總價(jià)、控面積前幾年就成為趨勢(shì)了。而且隨著客群家庭結(jié)構(gòu)變得更為簡單，大面積產(chǎn)品的市場需求也在減少。明源君留意到，今年很多新面市的豪宅大平層，面積進(jìn)一步趨小化，戶型面積基本控制在200平左右。

對(duì)于低密度產(chǎn)品，疊墅成了今年的新寵，而疊墅打造合院化也是一種趨勢(shì)。

很多疊墅產(chǎn)品的打造重點(diǎn)已經(jīng)從戶型空間逐漸轉(zhuǎn)向戶外庭院。從市場上來看，主要通過以下幾種設(shè)計(jì)手法提升產(chǎn)品附加值。

第一種是戶內(nèi)空間讓位于庭院空間，圍繞庭院反向設(shè)計(jì)戶型。

傳統(tǒng)疊墅設(shè)計(jì)都是從內(nèi)向外設(shè)計(jì)，非常注重戶內(nèi)空間。但今年標(biāo)桿房企推出的新品，基本是反向設(shè)計(jì)。

比如鄭州綠地有個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是院落空間，建筑的中上層體量前后拉開，留出院落空間，這樣上中下疊都有更大更完整的庭院。

▲集中式庭院形式，圖源：UA尤安設(shè)計(jì)

第二種是創(chuàng)新疊加模式，釋放上疊露臺(tái)空間，增加附加值。

現(xiàn)在很多項(xiàng)目采用品字型疊加組合模式，下疊（或中下疊）仍然是上下兩層一躍，左右對(duì)稱，共有兩戶人家，而上疊采用大平層模式，只有一戶，以此放大露臺(tái)空間，增加上疊附加值。

第三種是通過下沉式及抬高設(shè)計(jì)，為中疊戶型增加地面花園。

中疊一向是疊墅設(shè)計(jì)中最大的難點(diǎn)。為了提高中疊戶型價(jià)值，有些項(xiàng)目會(huì)增送入戶庭院和地下空間，但會(huì)存在使用不便利的痛點(diǎn)。

有些項(xiàng)目將中疊戶型單邊做了抬高設(shè)計(jì)，將地面抬高到與一層平齊，這樣中疊也能擁有超大入戶花園。比如中鐵在成都有個(gè)項(xiàng)目，就采用了這樣的設(shè)計(jì)。

▲中疊一層平面圖

雖然中疊建筑面積只有130平米，加上入戶花園和二層露臺(tái)的贈(zèng)送面積，使用面積達(dá)到300平米。入戶花園共50多平，能容納全家人同時(shí)活動(dòng)，即便全家人宅在家里，都能找到各自的樂趣。

第四種是通過縱向空間拓展花園面積。

比如市場上出現(xiàn)不少“3+3”的戶型設(shè)計(jì)，即整個(gè)建筑層數(shù)有6層，但實(shí)際上只有上下疊兩戶，上下疊均擁有三層南向開間，上疊有露臺(tái)，下疊帶庭院。這樣每戶面積都變多了。

戶內(nèi)空間

從追求極致功能到滿足業(yè)主情感需求

明源君發(fā)現(xiàn)，今年標(biāo)桿房企在戶型創(chuàng)新上有不少值得稱道的做法，其中最突出的一個(gè)設(shè)計(jì)趨勢(shì)是，以前追求空間功能上的極致，現(xiàn)在更注重居住品質(zhì)的提升，以及客戶情感需求的滿足。

一、動(dòng)區(qū)面積占比進(jìn)一步擴(kuò)大，滿足家人休閑娛樂需求

以前的戶型不管是剛需還是豪宅，空間主要按照功能來布局，分別為廚房、客廳、餐廳、洗手間、臥室，提供給客戶的生活方式主要就是做飯、吃飯、看電視、睡覺�；�本不考慮業(yè)主白天在家的使用場景。

但今年房企對(duì)戶型設(shè)計(jì)的邏輯有了很大轉(zhuǎn)變，其中一個(gè)很突出的變化就是動(dòng)區(qū)面積占比進(jìn)一步擴(kuò)大，從而能為客戶提供更多元化的生活方式。

很多豪宅項(xiàng)目中，動(dòng)區(qū)面積占比高達(dá)50%。

比如萬華集團(tuán)在重慶最新項(xiàng)目260㎡戶型中，公區(qū)空間面積占比達(dá)到50%。中海甲叁號(hào)院200㎡四居室，動(dòng)靜區(qū)的面積占比高達(dá)1:1。

而在改善戶型中，動(dòng)區(qū)面積占比也達(dá)到30%以上。

比如融創(chuàng)華中區(qū)域136平三房戶型，客餐廳等動(dòng)區(qū)面積達(dá)到了45㎡，占比達(dá)到33%。

將動(dòng)區(qū)面積放大，業(yè)主在家就有了更多場所，可以滿足更多場景需求。

傳統(tǒng)戶型動(dòng)區(qū)只有客廳、餐廳和中廚，現(xiàn)在戶型除了客餐廚空間，還加入了開放式書房、中樞島臺(tái)和多功能空間等等。傳統(tǒng)空間只能滿足業(yè)主基本生理需求，現(xiàn)在的空間可以滿足業(yè)主白天在家的諸多需求，比如陪娃玩游戲、家人一起看電影、家庭聚會(huì)、健身休閑等等。這些功能在傳統(tǒng)戶型是很難實(shí)現(xiàn)的。

來源：融創(chuàng)華中區(qū)域

上海融創(chuàng)聯(lián)合上海柏濤推出的改善戶型130+平米，除了傳統(tǒng)客餐廚空間，還增加了開放式書房、西廚吧臺(tái)以及多功能空間，可以作為親子空間，可以作為興趣空間，有需要也可以變?yōu)榕P室。

二、餐廚空間開始成為家庭中心，滿足家人社交需求

傳統(tǒng)空間布局是大客廳小餐廚，在很多剛需戶型中，餐廳甚至只配存在過道中。但隨著客戶生活方式的改變，家庭中心逐漸從客廳向餐廚空間轉(zhuǎn)移，餐廚空間的地位越來越突出，這要體現(xiàn)在兩方面。

一是餐廚空間面積開始擴(kuò)大。xx萬科甚至認(rèn)為，客廳與餐廳的面積由原來的6:4逐漸轉(zhuǎn)化為 5:5，更加適合當(dāng)代人居生活。因?yàn)橄聫N做飯不再是枯燥乏味的家務(wù)事，而成了一種興趣愛好、一種生活方式，做飯也不再是女主人的一個(gè)人的責(zé)任，聚餐時(shí)家人朋友一起下廚更有樂趣。

二是客餐廚功能空間重新分配，大餐桌、西廚島臺(tái)成為標(biāo)配。

餐廚空間越來越大，除了因?yàn)樵黾恿宋鲝N功能，更重要的是餐廚空間逐漸開始成為家庭中心。

之前明源君分析過《三十而已》里女主的豪宅，就非常符合這個(gè)趨勢(shì)。

他們家整個(gè)社交餐廳的占比非常大，強(qiáng)調(diào)社交和家人情感交流，沙發(fā)區(qū)不再是客廳焦點(diǎn)，反而長餐桌利用率更高，一家人除了吃飯，工作、娛樂、交流都轉(zhuǎn)移到這里�？蛷d取消了電視，而餐桌旁配備了投影，沙發(fā)區(qū)面積占比變小，從以前看電視的空間變成家人或朋友聊天空間。

三、主臥設(shè)計(jì)酒店化，功能更全面，幫夫妻找回戀愛激情

今年，從各大房企發(fā)布的新產(chǎn)品來看，主臥空間的功能進(jìn)一步升級(jí)，更加全面強(qiáng)大了，包括三分離衛(wèi)生間、雙臺(tái)盆、衣帽間、梳妝臺(tái)、小書房、mini吧臺(tái)、休閑空間等。夫妻兩人關(guān)上門就能過上二人世界，重拾往日激情。

比如雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)，夫妻兩人早上可以一起刷牙，更有情趣。

旭輝最新產(chǎn)品CIFI-7中，衣帽間內(nèi)特別設(shè)置了兼具超大功能收納和自然光下化妝功能的“女神空間”，女主人對(duì)這樣的空間簡直欲罷不能。

社區(qū)景觀

不再以年齡分區(qū)，強(qiáng)調(diào)親子互動(dòng)

融創(chuàng)曾經(jīng)做過調(diào)研，在社區(qū)里結(jié)識(shí)新朋友是全年齡層人的共同需求，而其中親子空間最受歡迎，提升需求度最高。

前幾年，改善社區(qū)很流行做全齡模塊，每個(gè)項(xiàng)目都設(shè)有專屬的老人、兒童、青年模塊，每個(gè)模塊只滿足某一群體的需求。比如兒童模塊就是滑滑梯，老年模塊就是康體器械。每個(gè)人的活動(dòng)都被年齡的標(biāo)簽限制著。

旭輝通過深訪和大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)老人更喜歡和孩子一起活動(dòng)，身邊有孩子，會(huì)感到自己活力都增添了很多；而小小孩更喜歡比自己大一點(diǎn)的小孩一起玩，從他們身上學(xué)到自己不會(huì)的東西。

所以，今年標(biāo)桿房企在規(guī)劃功能活動(dòng)空間時(shí)，更多按照主題來劃分功能模塊，不再嚴(yán)格按照年齡來劃分，而是更考慮人與人之間的交往。

比如美的置業(yè)維G健康社區(qū)中的解碼營地就是一個(gè)無齡感探索樂園，根據(jù)自然教育理論策劃了盆地、峽谷、高原、湖泊、草地等地形歷險(xiǎn)活動(dòng)，大人可以在這里做運(yùn)動(dòng)，小孩可以在這里探險(xiǎn)，既能一起鍛煉身體，也能相互陪伴。

兒童功能模塊IP化，故事與現(xiàn)實(shí)融合

大部分房企的兒童模塊，都是標(biāo)準(zhǔn)化和一成不變的。為了給小業(yè)主提供更具有趣味性、記憶點(diǎn)的活動(dòng)空間，很多房企開始設(shè)計(jì)產(chǎn)品形象IP。

因?yàn)橄噍^于一個(gè)場地和設(shè)施，具體的形象更容易和客戶形成心理連接。

比如旭輝創(chuàng)造了小熊“小旭”這個(gè)卡通形象，并印刷了許多講述小熊“小旭”經(jīng)歷的漫畫，發(fā)給業(yè)主的小朋友們。打造了一個(gè)小熊“小旭”的幻想世界。

而在CIFI-7中，小旭在虛擬世界中海洋潛水員、森林蜜罐熊、太空小王子的身份和故事，被搬到了現(xiàn)實(shí)里。小朋友們可以和小旭一起，去海底探險(xiǎn)，到太空遨游，還可以和小旭一起，去到森林，和動(dòng)物、小鳥交朋友。

東原設(shè)計(jì)了一個(gè)“東東馬”的產(chǎn)品形象IP，還以橙色為主題色進(jìn)行兒童空間的設(shè)計(jì)，通過場景化和故事化的形式，讓小業(yè)主在玩游戲時(shí)更有代入感。

▲東原社區(qū)兒童活動(dòng)空間

▲童夢(mèng)童享IP故事手稿

科技應(yīng)用更全面深入

室內(nèi)室外全場景智能化

之前很多房企推廣智慧社區(qū)，客戶并不買賬，認(rèn)為只是營銷噱頭。但現(xiàn)在越來越多客戶開始重視社區(qū)對(duì)科技的應(yīng)用。今年，智慧社區(qū)同樣是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)的重點(diǎn)�？偟膩砜�，今年房企在智慧社區(qū)上的應(yīng)用趨勢(shì)有以下四個(gè)方面：

一是智慧安防應(yīng)用更全面更智能。

通過社區(qū)的智慧大腦，社區(qū)內(nèi)所有的攝像頭、電梯、消防、門禁、高空拋物等設(shè)備都實(shí)現(xiàn)萬物互聯(lián)、智能感知。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)備異常、可疑人員入侵、消防預(yù)警等情況，第一時(shí)間響應(yīng)，保證社區(qū)的安全。

二是全面實(shí)現(xiàn)無感通行，客戶歸家更私密更安全。

很多項(xiàng)目通過人臉識(shí)別 +智能電動(dòng)門+自動(dòng)智能呼梯，不管業(yè)主是開車還是步行回家，基本能做到無感歸家體驗(yàn)，大門自動(dòng)開啟，電梯提前呼叫，業(yè)主生活更加高效便捷。

三是公區(qū)全動(dòng)線防護(hù)，降低健康風(fēng)險(xiǎn)。

保利豪宅系列產(chǎn)品，在公共空間設(shè)置了測溫、空氣凈化、電梯24小時(shí)殺菌、垃圾收集柜等設(shè)備，圍繞業(yè)主歸家進(jìn)行全動(dòng)線防護(hù)，降低健康風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主歸家更安心。

四是戶內(nèi)空間全場景智能化，解決大部分居住痛點(diǎn)。

很多項(xiàng)目根據(jù)業(yè)主生活痛點(diǎn)及生活軌跡，基本實(shí)現(xiàn)了全場景智能化打造。

例如美的置業(yè)智能家居，除了常規(guī)的遠(yuǎn)程開關(guān)、自動(dòng)調(diào)節(jié)家電，還能做到“主動(dòng)思考”。當(dāng)業(yè)主外出忘記關(guān)窗，可以通過APP遠(yuǎn)程開關(guān)窗。甚至系統(tǒng)可以智能檢測到雨雪天氣，自動(dòng)關(guān)閉窗戶。

如果是有孩家庭，孩子放學(xué)獨(dú)自回到家，智能門鎖開啟時(shí)會(huì)聯(lián)動(dòng)智能攝像頭抓拍三張照片發(fā)送到你手機(jī)，你能及時(shí)了解到孩子是否安全回到家。

當(dāng)你擔(dān)心食材有農(nóng)藥殘留或感染了細(xì)菌病毒，你可以用美的置業(yè)自主研發(fā)的智能健康水槽清洗。

美的置業(yè)還在臥室和衛(wèi)生間設(shè)置了“毫米波探測器”。這個(gè)設(shè)備可以感知到空間是否有人，并聯(lián)動(dòng)設(shè)備開關(guān)。如果老人進(jìn)入衛(wèi)生間長時(shí)間不出來，或者暈倒跌倒，探測器都會(huì)及時(shí)發(fā)出警報(bào)。

小區(qū)街區(qū)化

社區(qū)配套服務(wù)智慧化

目前在一線城市，超級(jí)大盤已經(jīng)越來越少，想用一個(gè)項(xiàng)目里的配套，滿足業(yè)主所有需求越來越難。但現(xiàn)代人生活節(jié)奏越來越快，他們?nèi)鄙倌托模�如何讓他們生活更加高效�?/span>

一、小區(qū)街區(qū)化，實(shí)現(xiàn)“短半徑高密度”生活

萬科東望項(xiàng)目采用了“小街區(qū)密路網(wǎng)”的規(guī)劃策略，參照國際城市300-500米的“經(jīng)典”街區(qū)尺度，讓生活在街區(qū)的人們能夠在五分鐘的步行時(shí)間內(nèi)去往社區(qū)商業(yè)中心、美學(xué)廣場、樂跑公園等生活功能區(qū)。高效實(shí)現(xiàn)“短半徑高密度”的生活。具體如下圖所示：

二、社區(qū)配套服務(wù)智慧化

之前明源君講過，未來社區(qū)配套越來越值得重視，業(yè)主應(yīng)該足不出戶就可以解決基本生活需求。

現(xiàn)在越來越多地產(chǎn)項(xiàng)目，將物聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)支付，應(yīng)用在社區(qū)里。比如打造一個(gè)“超級(jí)大堂”和無人貨柜，業(yè)主可以隨時(shí)購買夜宵、早餐。

還可以提供共享雨傘、共享充電寶，在外面借了充電寶，不用到處找地方去還，回到自己家樓下就可以隨時(shí)借還。

社區(qū)里面還有無人書房和無人咖啡，可以實(shí)現(xiàn)智能借閱。

除了拼硬件，未來還要拼軟件

現(xiàn)在，隨著標(biāo)準(zhǔn)化程度越來越高，不同產(chǎn)品之間的差距越來越小了，未來單拼硬件可能很難勝出了，更要拼軟件！

軟件主要包括兩方面，一是引入有競爭力的配套，比如業(yè)主重視的醫(yī)療配套、人無你有的獨(dú)特配套等等。

二是提升物業(yè)服務(wù)。

因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)從關(guān)注“居住空間”轉(zhuǎn)向關(guān)注“生活方式”，而要打造全新的生活方式，硬件只是基礎(chǔ)，服務(wù)才是核心。

今年，標(biāo)桿房企都非常注重物業(yè)服務(wù)的提升，從以前只提供基礎(chǔ)服務(wù)，到現(xiàn)在全觸點(diǎn)服務(wù)，進(jìn)一步提升業(yè)主居住品質(zhì)。比如華南融創(chuàng)歸心社區(qū)全景服務(wù)體系，服務(wù)內(nèi)容涵蓋了業(yè)主生活方方面面。

‍‍再比如東原地產(chǎn)為業(yè)主提供的“原聚場”社群服務(wù)，已經(jīng)形成自身IP，能進(jìn)一步提升產(chǎn)品溢價(jià)。

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一方面，硬件上營造更多功能空間。

例如重慶D7的原聚場，在600㎡的空間里，做了13個(gè)功能分區(qū)，吧臺(tái)、℃教室、演出空間、閱讀梯、書塔、親子陪讀室、烘焙房、小劇場、周末影院，而且每一個(gè)功能分區(qū)都可以自己的拆分、組合，大大提升了場地的坪效。

通過社群服務(wù)將業(yè)主更好地連接在一起，促進(jìn)業(yè)主交往，增加歸屬感。